楼市调控重拳出击——政策回顾及市场观察

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　　4月15日国务院宣布：对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%；随后《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》要求，房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。房贷政策接踵而至，对此业内人士反映不一，国务院的房贷新政究竟会对房地产市场造成多大的影响？港城楼市降温的序幕是否已拉开？

楼市新政的整治背景

　　住建部、国土资源部、财政部等多个部委近半个月的时间里，紧锣密鼓地出台了若干房地产调控政策。从“营业税征收2改5”，到“国四条”，再到“拿地首付不低于50%”，从“5年内普通住房转让差额征收营业税”再到……[详细]

国务院：二套房贷首付不得低于50%

　　对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍 ……[详细]

[停发三套房贷] [问责任严信贷加新税] [限制购置多套房]

——小调查——

近期房贷政策频出，可谓是重拳出击，房贷新政究竟会对连云港房地产市场造成多大的影响？不知道新政策下对你购房是否有影响呢？欢迎大家参与以下调查。


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连云港楼市动态

·连云港房地产市场回暖 1季度同比增长281.05%

·房贷收紧显成效部分投机客被挤出连云港楼市

·放宽提取条件异地可买房连云港公积金新细则

连云港首套房贷款利率优惠现由7折调至8.5折

在国务院出台房产新政的次日，连云港多家银行都雷厉风行执行了新标准。因为缺乏缓冲期，不少已与开发商签订合同却尚未贷款的市民，正好被卡在了“提高首付”的门槛中。不补交首付，拿不回定金；补交首付，凑不齐现金，真让他们左右为难……[详细]

连云港多家银行执行房贷新政刚需“很受伤”

　　农业银行、工商银行工作人员表示，他们已经接到通知，将严格按照国务院要求执行二套房政策，但操作细节需要视上级银行下达文件而定。而其余几家银行均表示目前尚未接到通知，但早已收紧二套房贷款，暂停三套房贷业务，一旦接到正式文件，将立即执行新政……[详细]

连云港银行尚未出台首付及利率调整新政细则

在经过去年年底至今年年初的一波调整后，我市多数银行执行的房贷细则都将房贷利率与首付款比例联系起来，执行差别化利率，少数银行还将购房能够申请到的利率与申贷者个人资信状况、购房住房面积相结合。而刚刚提出的新一轮房贷新政则明确表示，只要购买二套房，首付款必须不低于50%，这比此前的硬性规定40%提高了10个百分点。变化之处在于利率也有了“硬杠杠”，购买二套房，执行利率不得低于基准利率的1.1倍……[详细]

国务院新政四大要点

增加住房有效供给

保障房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。加快普通商品住房项目审批，尽快形成有效供应。[详细]

首套房：90平以上首付三成

国务院14日常务会议确定：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。[详细]

二套房：首付不得低于5成

国务院14日常务会议确定：对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；[详细]

差异化房贷

地方政府可在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费税收政策…[详细]

住建部新政四大要点

无预售证禁收定金

今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预订款等性质费用[详细]

故意卖高价将严处

对已经取得预售许可，但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张行为…[详细]

现场明示许可情况

各地要健全房地产信息公开机制。房地产开发企业则要在销售现场明示预售许可情况、商品住房预售方案等信息…[详细]

销售纳入信用体系

各地要积极拓展房地产信用档案功能和覆盖面，今后要将销售行为、住房质量、交付使用、信息公开等方面内容纳入房地产信用体系，信用档案作为考核企业资质的依据…[详细]

房天下解读：剑指八大地产“陋象” 国务院出台调控组合拳

2010年和2007年房地产调控措施对比

　　2010年4月14日和17日出台的措施力度空前，对全国房地产市场，尤其是房价上涨过快的部分房地产市场活跃的城市将产生非常严重的影响。国务院4月14日新措施提出对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，则大幅度提高首付款比例和利率水平；在4月14日措施的基础上，国务院4月17日又提出在部分地区，根据实际情况可暂停发放第三套及以上住房贷款、暂停非居民住房贷款和限定购房套数等更为严厉的措施。这一系列新措施出台的密集程度和严厉程度都是空前的，远远超过2007年的房地产市场调控。

2010年和2007年房地产调控措施对比
		2010年		2007年
个人购房贷款		首付比例	利率水平	面积	首付	利率水平
					比例
	首套自住房	套型建筑面积在90平方米以上不得低于30%	7折-85折	套型建筑面积在90平方米以上	不得低于30%	85折
	二套	不得低于50%	利率不得低于基准利率的1.1倍	不得低于40%		贷款利率不得低于基准利率的1.1倍
	三套及以上	大幅度提高首付款比例和利率水平		贷款首付款比例和利率水平随套数增加而大幅度提高，具体由商业银行自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%
贷款限制	商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款			无该类限制
	对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款			无该类限制
土地出让方式	坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨			无土地出让方式调整
资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理

近期房地产市场调控策略
2010年01月07日	国务院办公厅发布《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出二套房贷首付款不得低于40%等共十一条要求。
2009年12月27日	国务院总理温家宝在接受采访时，提出四项措施抑制房价过快上涨
2009年12月23日	财政部、国税总局宣布，2010年1月1日起个人转让不足5年非普通住房全额征税
2009年12月17日	财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，要求房企拿地首付不低于50%
2009年12月14日	国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，国务院要求遏制部分城市房价过快上涨，对国务院对高房价的态度从抑制变为遏制，引起关注。
2009年12月09日	国家发展和改革委员会主任张平12月9日在全国发展和改革工作会议上表示，明年中国将增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房。
2009年12月09日	国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，个人住房营业税征免时限由2年恢复到5年。
2009年12月07日	2009中央经济工作会议闭幕，会议提出要关注民生，增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度。

房贷近年变迁

[2010年4月15日]
国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍

[2010年4月12日]
五大行收紧二套房贷款利率，其中，工行利率优惠由7折提至8.5折；农行、建行近日取消了二套房贷款的利率优惠；中行则执行1.1倍基准利率，交行正酝酿新政

[2010年1月10日]
“国十一条”出台，规定指出“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%。

[2009年12月15日]
“国四条”出台，国务院提出“支持自住房抑制投机购房，加大差别化信贷政策执行力度。”

[2009年1月]
北京二套房贷政策放开，二套房贷比照首套房执行

[2008年12月]
政策松动，据规定，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，照执行首次贷款购买普通自住房优惠政策

二套房贷政策流变

2010年4月二套房贷首付提至五成
14日召开的国务院常务会议要求,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

2010年1月二套房贷首付不低于40%
对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭,贷款首付款比例不得低于40%。

2009年2月二套房限制政策名存实亡
二套房贷松绑其实从春节后，就已经是多家银行"秘而不宣"的秘密，银行都已经悄悄松绑,虽然谁也没有出台相关文件。

07年9月27日二套房限制政策出台
07年9月27日,央行对第二套房贷提出历年为严厉的一次调控."9·27"新政,成为"压死骆驼的后一根稻草",楼市转入低迷。

07年10月-08年11月二套房政策陷困境
央行出台二套房政策后，未精准定义"第二套房"。各家银行自行定义标准，二套房贷市场处于相对比较混乱的状态。

2008年12月二套房贷政策大幅放宽
对申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

房贷算算帐

贷款40万，20年，等额本息还款成本支出对照表
	利率	月还款	成本增加	利息	成本增加
0.7倍利率	4.16%	2457.78	534.58	189866.61	127580.15
1.1倍利率	6.53%	2989.36	534.58	317446.76	127580.15
数据由房天下新房数据监控中心提供

<< 说明：
对此政策房天下新盘数据监控中心帮购房者算了一笔账：二套房产，以贷款40、20年等额本息还款为例，政策后每月多还款534.58元，总共多支出约12.7万元。

总价为50万的房产首套、二套房新旧政策对比
贷款年限	购房情况	政策执行	首付	首付款（万元）	贷款额（万元）	利率	月供（元）	总还款利息（元）
	首套房	旧政策	20%	10	40	4.16%	2457.78	189866.61
20年	首套房	新政策	30%	15	35	4.16%	2150.56	166133.28
	首套房新旧政策差额		10%	5	-5	无	-207.22	-23733.13
	二套房	旧政策	40%	20	30	6.53%	2242.02	238085.07
	二套房	新政策	50%	25	25	6.53%	1868.35	198404.22
	二套房房新旧政策差额		10%	5	-5	无	-373.67	-39680.85
数据由房天下新房数据监控中心提供